Az ország számos városában pörög a lakásbérleti piac, sokan döntenek úgy, hogy befektetésnek vásárolt vagy örökölt lakásukat kiadva jutnak pluszjövedelemhez. Összegyűjtöttünk néhány hasznos tudnivalót a bérbeadáshoz.
Van egy lakásom, amelyet bérbe kívánok adni, elegendő szóban megállapodnom a bérlővel?
Az ingatlan bérbeadása során jogviszonyt hozunk létre akár szóban, akár írásban állapodunk meg. Mindkét esetben jogaink és kötelezettségeink keletkeznek, azonban egy szóban létrejött szerződés feltételeit mindig sokkal nehezebb utólag bizonyítani abban az esetben, ha később vitás helyzet alakul ki a felek között. Amennyiben biztonságban szeretnénk tudni magunkat akár bérbeadói vagy bérlői oldalról, érdemes hangsúlyt fektetnünk az írásbeliségre nem csak a szerződés esetében, hanem adott esetben a készpénz átadására-átvételére vonatkozóan is. A szerződés elkészítéséhez nem kötelező, azonban ajánlott ügyvéd segítségét kérni tekintettel arra, hogy az interneten fellelhető szerződésminták nem minden esetben felelnek meg a hatályos jogszabályi előírásoknak és mivel minden jogviszony más, ezért az egyedi feltételek pontos rögzítése szükséges a felek jogainak védelme érdekében.
Mire érdemes odafigyelnem a bérleti szerződés megkötésénél?
Az egyik legfontosabb tényező, hogy pontosan tudjuk, kivel kívánunk szerződést kötni. A szerződéskötés során kérjük el a leendő bérlő igazolványait annak érdekében, hogy a lehető legtöbb lényeges adatát pontosan fel tudjuk tüntetni a szerződésben. Jogi személy (pl. cég) bérlő esetén szükséges lehet egy 30 napnál nem régebbi cégkivonat és aláírási címpéldány (aláírás-minta) a képviseleti jogosultság megállapításához. Az adatok pontatlansága ahhoz vezethet, hogy egy vitás helyzet kialakulása esetén sokkal nehezebben tudjuk érvényesíteni jogainkat egy felszólító levél kiküldése, egy fizetési meghagyásos eljárás vagy egy polgári peres eljárás megindítása alkalmával. Amennyiben lakhatás a bérbeadás célja, érdemes lehet a bérleményben lakni szándékozó valamennyi bérlőt szerződő félként feltüntetni. A szerződésben pontosan és minél részletesebben térjünk ki azokra a számunkra lényleges feltételekre, amelyeket szabályozni szeretnénk, ilyen lehet az általános tényezőkön túlmenően például az ingatlanbérlet konkrét célja, háziállat tartása vagy a dohányzás kérdése.
Mennyi adót kell fizetnem a bérbeadásból származó jövedelmem után?
Az ingatlan bérbeadásával szerzett jövedelem adóköteles bevételnek minősül. Tekintettel arra, hogy az adózási szabályok rendkívül összetettek, ezért csak a legtipikusabb esetet tárgyaljuk. Amennyiben magánszemélyként kívánunk bérbeadói tevékenységet folytatni, úgy az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmünk önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik. Az ilyen bevételt az éves személyi jövedelemadó bevallásban szükséges feltüntetni. Az ingatlan bérbeadás főszabály szerint mentes az általános forgalmi adó alól, fontos tudni azonban, hogy nem tartozik ebbe a körbe a garázs, parkoló bérbeadása. A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint alapesetben 16% adó terheli a bérbeadásból származó jövedelmet éves egymillió forint összeghatárig. Felette további 14% mértékű egészségügyi hozzájárulást is szükséges fizetni a teljes összegre vonatkozóan négyszázötvenezer forintos éves felső határig, amely összegbe az egyéb egészségügyi hozzájárulás-befizetések is beletartoznak. Jellemzően a magánszemélyek a költségeiket a tételes költségelszámolás helyett a 10% mértékű költséghányad alkalmazásával számolják el, amely az adóalapot csökkenti. Számszerűen tehát, amennyiben bérbeadóként ötvenezer forint havi bérleti díjat kapunk a bérlőtől, akkor a 10% mértékű költséghányad alkalmazásával negyvenötezer forint után szükséges megfizetni a 16% mértékű személyi jövedelemadót (annak előlegét) minden hónapban. Fontos megjegyezni, hogy amennyiben a fogyasztásmérő órák a bérbeadó nevén vannak, úgy a bérlő által megfizetett rezsidíj is adóköteles bevételnek számít.
Tényleg szükséges energetikai tanúsítványt készíttetnem bérbeadás esetén?
Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet főszabály szerint előírja, hogy amennyiben az épület nem rendelkezik hatályos (tíz évnél nem régebbi) energetikai tanúsítvánnyal, úgy szükséges az épület energetikai jellemzőinek tanúsítása meglévő épület esetében az adásvétel útján történő értékesítésen kívül annak bérbeadása alkalmával is. Kivételt képeznek ez alól – többek között – az 50m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületek, valamint az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épületek.
Szerző: Dr. Fekete Bálint
Megjelenés: Kisalföld Napilap Lakás és Kert Magazin
Megjelenés éve: 2015.
Cikkünket a következő linkre kattintva is elérheti: Kisokos ingatlan bérbeadáshoz I. rész
