A termőföldek, így többek között a szántó, a rét, a legelő és a gyümölcsös megjelölésű ingatlanok adásvételére vonatkozó szabályok 2023. július 1. napjától változtak.
Az alábbiakban összefoglaljuk a legfrissebb és legfontosabb szabályokat, amelyekkel mindenképp jó tisztában lenni termőföld tulajdonjogátruházási szerződés megkötésekor:
Rövidebb lett az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő
A korábban hatályos földforgalmi törvény szerint 2023. július 1. napját megelőzően az elővásárlásra jogosultaknak 60 nap állt rendelkezésre ahhoz, hogy a termőföld adásvételi szerződés feltételeit elfogadják (hirdetményi közlés: „kifüggesztés”).
A 2023. július 1. napján hatályba lépett módosítás értelmében a fenti határidő 30 napra rövidült. A határidő jogvesztő, azaz a 30 napon túl beérkező elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatokat figyelmen kívül kell hagyni.
Továbbá másik fontos jogszabályi változás a termőföld adásvétel szempontjából, hogy ha valaki elfogadó nyilatkozatot tesz egy adásvételi szerződésre, azt mostantól már legkésőbb a nyilatkozattételre nyitva álló határidő lejártáig vonhatja vissza, utána már kötve van az elfogadó nyilatkozatához (a visszavonó nyilatkozatot ugyanúgy a jegyzőhöz kell benyújtani).
Termőföld vételárának forintban feltüntetése
Szintén új szabályként került bevezetésre, hogy 2023. július 1. napján vagy azt követően megkötött termőföld adásvételi szerződésben az euróban vagy más külföldi pénznemben meghatározott vételár mellett forintban is fel kell tüntetni a vételárat, de annak teljesítése történhet forintban is.
A jogszabály további követelményként írja elő, hogy a szerződésben szereplő ellenértéken belül fel kell tüntetni külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is.
Több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítése esetén a szerződés tárgyát képező földek ellenértékét egységesen és külön-külön is fel kell tüntetni, az azokon található ültetvények, felépítmények, agrotechnikai létesítmények értékét is meghatározó bontásban, továbbá a szerződésben egyértelműen utalni kell a vételár egybefoglaltságára.
Változik az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendje
- július 1. napjától változik az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendje. A helyben lakó szomszéd földműves a jövőben megelőzi a kiemelt tevékenységet végző elővásárlási jogosultakat (az ökológiai gazdálkodót, a vetőmag előállítót, az állatartót). Tehát a törvény értelmében a személyi kör ezentúl a helyben lakó szomszéd és a helyben lakó földművesek között áll az elővásárlási sorrendben.
A földműves elővásárlásra jogosulti csoporton belül a családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja csak abban az esetben előzi meg a fiatal földművest és pályakezdő gazdálkodót, ha legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja.
Vételár meghatározása
A jogszabály egyik és talán leglényegesebb módosítása, hogy hatályon kívül helyezte a 2023. május 1. napján hatályba lépett rendelkezéseket, és visszahozta a korábbi szabályozást, miszerint az adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárásban a hatóságnak azt kell vizsgálnia, hogy az erdőnek nem minősülő föld esetén a földnek – indexálással meghatározott – 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét alapos indok nélkül ne haladja meg a vételár. A helyben szokásos forgalmi értéket tehát már nem kell figyelembe venni.
Elővásárlási jogtól mentes személyek köre
A törvény kibővítette az elővásárlástól mentes személyek körét. A jogszabály szerint elővásárlási jog nem áll fenn (föld tulajdonjognak átruházásakor nem kell az elővásárlási jog gyakorolni), ha az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű (lakcímkártya szerinti állandó lakhely vagy tartózkodási hely) lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által jelen szerzést megelőzően bármikor, bármilyen jogcímen megszerzett – függetlenül ezen szerzés vagy szerzések tulajdonjogának jelen szerzéskor való fennálltától vagy már fenn nem állásától – föld összes területével együtt összesen 10 hektár területnagyságot meg nem haladó további föld megszerzése esetén.
Ez tehát azt jelenti, hogy a közelében (20 km) lakó és maximum 10 hektár területen gazdálkodó személyek új kedvezményezettként jelennek meg, mivel az ő esetükben elővásárlási jog nem áll fenn.
Amennyiben termőföldet kíván vásárolni vagy elővásárlási jogával kíván élni, keresse ügyvédi irodánk ingatlanjogász munkatársait!
