A nagy érdeklődésre tekintettel folytatjuk a termőföldek témakörével kapcsolatos bejegyzéseinket, melynek legújabb részében a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésével foglalkozunk és a bekebelezési eljárást járjuk körbe.
Osztatlan közös tulajdon a termőföldeken
Abban az esetben, ha egy adott ingatlannak – akár termőföld, akár lakóház, esetleg más egyéb ingatlan – több tulajdonosa van, osztatlan közös tulajdon áll fenn az ingatlanon, amely tulajdonjoguk arányában oszlik meg az egyes tulajdonosok között. A leggyakoribb esetek közé sorolhatjuk az öröklés útján történő tulajdonszerzést, amelynek során több örökös szerez ugyanazon az ingatlanon tulajdont, továbbá az az esetet, mikor az ingatlant több személy vásárolja meg (például házastársak, testvérek stb.).
A termőföldek esetén különös jelentőséggel bír az osztatlan közös tulajdon, mivel sok esetben a tulajdonosok meglehetősen nagy száma alapjaiban határozza meg a föld hasznosításának, művelésének körülményeit, annak forgalomképességét, az eladás, illetve a vétel nehézségét.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére kíván megoldást nyújtani a 2021. január 1. napjától alkalmazandó, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény, amelynek kifejezett célja a hazai agrárium versenyképességének növelésén túl az átlátható tulajdonosi struktúra kialakítása, ezáltal a termőföldek hasznosításának megkönnyítése.
Első lépés: a tulajdoni lap
A folyamat egy tulajdoni lap igénylésével indul, amelyből az ingatlanra vonatkozó művelési ág megállapítható. A bekebelezési eljárás az alábbi művelési ágban nyilvántartott ingatlanokra alkalmazható: szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület, így a tulajdoni lapon is a fenti megnevezéseket kell keresnünk.
Tulajdoni lapot ügyfélkapun keresztül bárki tud lekérni a földhivatal központi honlapján keresztül, azonban ügyvédi irodánk is szívesen segít azoknak, akik ezt igénylik külön költségtérítés ellenében.
A jogszabály adta lehetőségek és a területi minimum
A jogszabály alapján lehetőség van az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére az ingatlan megosztásával, illetve az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján (bekebelezés).
Fontos, hogy az ingatlan megosztása esetén megfelelő méretű ingatlan, illetve birtoktest alakuljon ki, így figyelembe kell vennünk az ún. területi minimumot, amelyet szintén a jogszabály határoz meg a következők szerint:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2,
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10 000 m2,
- zártkerti ingatlan esetén 500 m2.
Előfordulhat, hogy az ingatlan vegyes művelési ágba tartozik, ilyenkor a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó. Az ingatlan megosztását bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, melynek során egyezséget kell létrehozniuk az ingatlan felosztásáról.
Ehhez segítséget jelen a Nemzeti Földügyi Központ honlapján elérhető osztóprogram, amely Ügyfélkapu segítségével használható és az egyezség létrehozását mozdítja elő. Fontos, hogy az egyezséget ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.
A bekebelezés – egyetlen tulajdonostárs tulajdonba vétele
Amennyiben az ingatlan megosztása során a területi minimumnak megfelelő méretű birtoktestek nem hozhatóak létre, az az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését, amelyről írásban, igazolható módon – postai tértivevényes levéllel – értesítenie kell a többi tulajdonostársat.
Előfordulhat, hogy a többi tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, ebben az esetben az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki az értékbecslési ajánlatban szereplő összeghez képest a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.
Ki kell emelnünk, hogy a bekebelezésre kizárólag azon tulajdonostárs jogosult, aki
- az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel,
- tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, vagy
- tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte, ha a tulajdonostárs és közeli hozzátartozója együttesen az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel.
A bekebelező tulajdonostársnak a tulajdoni hányad ellenértékekén legalább az ingatlan értékbecslési ajánlatban megállapított értékének megfelelő összeget kell megfizetnie. Ha a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, vagy a többi tulajdonostárs nem ért egyet a bekebelező tulajdonostárs által az értékbecslési ajánlat figyelembevételével ajánlott összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet.
Az érték meghatározása
A fentiekben említett értékbecslési ajánlat hivatott az ingatlan értékének meghatározásában segíteni, amely szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas és fásított terület művelési ágban nyilvántartott földrészlet esetén a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán település és művelési ág szerinti bontásban tartalmazza az alapul szolgáló értéket.
Erdő művelési ágban nyilvántartott földrészlet esetében a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet 3. számú mellékletét kell tanulmányoznunk ahhoz, hogy a megfelelő értéket meghatározzuk.
Akár egyezség létrehozásával, akár bekebelezéssel történik tulajdonszerzés az ingatlanon, érdemes már a folyamat, illetve eljárás elindítása előtt a témában jártas ügyvéd segítségét igénybe venni, így elkerülhetők az eljárás buktatói.
Amennyiben termőfölddel, továbbá termőföld bekebelezésével kapcsolatos jogi segítségre lenne szüksége, keresse ügyvédi irodánk szakértő munkatársait bizalommal!
