Ügyvédi irodánkhoz számos megkeresés érkezik azzal kapcsolatban, hogyan szerezhető meg egy szántónak, gyümölcsösnek, kertnek minősülő ingatlan tulajdonjoga, milyen szabályok vonatkoznak a hasznosítására, használatának átengedésére, mivel az emberek többsége előtt ismert, hogy ezen ingatlanokra Magyarországon speciális rendelkezések vonatkoznak.
Annak érdekében, hogy a jogszabályok labirintusában ügyfeleink és leendő ügyfeleink jobban kiismerjék magukat, cikksorozatot indítunk, melyben érthetően bemutatjuk a termőföldekkel kapcsolatos jogszabályi rendelkezéseket, továbbá választ adunk az ügyfeleink által termőföld vásárlással, hasznosítással kapcsolatban leggyakrabban felmerülő kérdésekre.
A termőföld fogalmát a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (a továbbiakban: Tftv.) határozza meg.
E meghatározás szerint „termőföld: az a földrészlet, amely a település külterületén fekszik, és az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, kivéve, ha a földrészlet az Evt.-ben meghatározott erdőnek minősül.”
Az Evt., azaz az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény szerinti erdőnek az Országos Erdőállomány Adattárban erdőrészletként, vagy szabad rendelkezésű erdőként nyilvántartott terület. Az Országos Erdőállomány Adattár adatai nyilvánosak, azokról kérelemre szemle vagy teljes másolat adható ki elektronikus úton is. Szemlemásolatot bárki kérhet, viszont a teljes másolat igénylésére csak az erdőgazdálkodó és az erdő tulajdonosai (haszonélvezői) jogosultak.
Ahhoz tehát, hogy egy adott ingatlanról megállapítsuk, hogy termőföldnek minősül-e először az ingatlan tulajdoni lapját kell beszereznünk, és a tulajdoni lap tartalmát kell áttanulmányoznunk. Tulajdoni lapot ügyfélkapun keresztül bárki tud lekérni a földhivatal központi honlapján keresztül, azonban ügyvédi irodánk is szívesen segít azoknak, akik ezt igénylik külön költségtérítés ellenében.
Ha az ingatlan külterületen fekszik és a szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, akkor az adott ingatlan tulajdonjogának megszerzésére, használatára és használatának átengedésére egészen biztosan a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) rendelkezései alkalmazandóak.
A Földforgalmi törvény szabályozza a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld) tulajdonjogának megszerzésére, a földön haszonélvezeti jog alapítására, a föld használatára, továbbá a szerzési korlátozások ellenőrzésére vonatkozó főbb jogszabályi rendelkezéseket.
A Földforgalmi törvény alapján mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve;
A föld és a termőföld fogalma tehát a Földforgalmi törvény szempontjából tehát nem azonos. Minden termőföld földnek minősül, azonban nem minden föld minősül termőföldnek.
Speciális helyzet áll elő, ha az általunk megvásárolni kívánt ingatlan tanyaként vagy zártkertként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. A tanyákra ugyanis – bár a Földforgalmi törvény szerinti föld fogalmába nem tartozik bele – a törvény rendelkezése alapján a Földforgalmi törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. A zártkert pedig termőföldnek minősül abban az esetben, ha a művelés alól nem vonták ki és külterületen fekszik, így mind a Tftv., mind a Földforgalmi törvény rendelkezéseit alkalmazni kell rá.
A fentiek alapján látható, hogy már annak megállapítása sem egyszerű, hogy egy adott ingatlan esetén mely jogszabály rendelkezései alkalmazandóak.
Amennyiben azonban egy jogügyletre a Földforgalmi törvény rendelkezései irányadók (pl. termőföld adásvétele), úgy az okiratnak is speciális formai előírásoknak kell megfelelnie (un. zöld papíron, biztonsági okmányon kell megkötni a szerződést), továbbá meghatározott tartalmi előírásokat is teljesíteni kell (pl. nyilatkozattétel formájában), valamint a tulajdonjog megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartási (földhivatali) eljáráson kívül további eljárások lefolytatására (pl. kifüggesztés, hatósági jóváhagyás) van vagy lehet szükség.
Amennyiben földet vásárolna és tisztában szeretne lenni az arra vonatkozó szabályokkal és a döntése meghozatala előtt jogi tanácsadásra van szüksége, mindig érdemes ügyvédhez fordulni, ezzel biztosítva a kockázatok minimálisra csökkentését.
Ügyvédi Irodánk vállalja a föld adásvételi szerződésekkel, föld/termőföld hasznosításával kapcsolatosan jogi tanácsadás nyújtását, valamint az adásvételi és használatra, hasznosításra vonatkozó szerződés elkészítését, az ezzel kapcsolatos eljárás lebonyolítását egyaránt, forduljon bizalommal Ügyvédi Irodánkhoz.
